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Exact, pas de droit de préemption en matière commercial, cependant on peut signé avec le bailleur un pacte de préférence( en gros ça donne une priorité au locataire si il veut acquérir le bien, et le locataire peut meme ce substituer a un tiers acquéreur d'après une jurisprudence récente)
En ce qui concerne le prix du local, du coté de chez moi on trouve de tous, et je pense que c'est un peu partout pareil, mais c'est vrai quand il y a un fort loyer, généralement les murs sont plus cher.
Dans l'ancien il n'y a pas de d'aide financière, dans le neuf la TVA est a 5.5% et les frais de notaire réduit.
Concernant les frais après vente, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien vérifier la dernière assemblée générale de copro, si il ont prévu des travaux, généralement ce qui est couteux (ravalement de façade, toiture), la taxe foncière( mais on la paye déja.
A privilégier les petites copropriétés.
Si il y a un appartement dans le bail soit le proprio refait une division(assez complexe dans une copro et couteux, car doit passer devant le notaire, remettre un compteur individuel en elec etc....)
Le meilleur investissement est un remboursement en 10 ans, maintenant si vous pouvez sur 15 ans c'est très bien aussi. Sachant que meme si vous vendez le fond il vous restera toujour le loyer pour rembourser le crédit.
Pour acheter pas obliger d'avoir une SCI, on peut très bien acheter en nom propre, et les banquier prete si les bilans sont bon, et surtout si on a un apport conséquent.
Pour saint louis , si ton proprio a tous les commerces a coté, je pense le haut aussi, si il est obligé de tous vendre ça veut dire que les lots ne sont pas divisés ce qui est possible dans les immeuble de moinde 6 lots, au dela on est obligé d'avoir un réglement de copro, mais par contre ton proprio peut te vendre juste ton local, en divisant ses lots en créant un réglement de copro etc.. tous ça ce fait avec notaire et géomètre.Bref pour finir, si votre activité peut rembourser un crédit, et si les mur sont a vendre, n'hésité surtout pas a acheter.
Salut,
Merci pour ce commentaire très complet et précis, tu as parfaitement résumé les points clés ! Je rebondis sur quelques éléments pour compléter ta analyse, surtout d'un point de vue pratique pour les porteurs de projet.
Sur le pacte de préférence : tout à fait d'accord. La jurisprudence récente (Civ. 3ème, 2022) a effectivement renforcé sa portée. Mais attention : il faut le faire enregistrer par un notaire pour être opposable aux tiers. Beaucoup de bailleurs commerciaux l'acceptent assez facilement car ça ne les engage pas à vendre.
Sur le prix des murs : ton observation est juste. Le ratio loyer/prix de vente est souvent autour de 6-8% dans l'ancien, mais peut descendre à 4-5% en centre-ville très demandé. Un bon calcul : si les loyers couvrent le crédit + charges + provisions, c'est déjà très solide.
Petite précision sur le neuf : la TVA à 5.5% s'applique sous conditions (logement neuf de moins de 5 ans avec certains plafonds de ressources). Pour du commercial pur, c'est souvent la TVA à 20% qui s'applique, sauf cas particuliers.
Sur les copros : absolument crucial en effet ! J'ajouterais : vérifier le fonds de travaux (ravalement de façade, (modifié par modérateur)…) et les procès-verbaux des 3 dernières AG. Une copro bien gérée avec un fonds de travaux provisionné, c'est un énorme plus.
Sur la division : tu as raison sur la complexité. La division en lot indépendant nécessite effectivement une modification du règlement de copro, l'accord de l'assemblée générale, et souvent un passage chez le géomètre. Comptez 5-10k€ de frais pour ce genre de démarche.
Sur le financement : les banques prêtent effectivement en nom propre jusqu'à 15-20 ans max pour du commercial, souvent avec 30-40% d'apport. Les taux sont plus élevés que pour du résidentiel (compter 1 à 1.5 point de plus).
Dernier point que tu as bien souligné : l'analyse de la rentabilité. Un remboursement en 10-15 ans c'est l'idéal effectivement. Au-delà, ça devient spéculatif (on parie sur la plus-value future plus que sur la rentabilité locative).
Bref, excellent résumé - tu as couvert tous les aspects importants. À ceux qui hésitent : bien étudier son projet, faire une simulation réaliste avec un expert-comptable, et ne pas hésiter à négocier le prix d'achat !
Bonne chance à tous pour vos projets d'acquisition.
Je remontait un peu les messages et certains on visiblement eu le nez fin en 2006 ^^ ma femme souhaite lancer ce business pour son côté passif et relativement simple à "imaginer" dans le réel.
Ca semble aussi être une belle porte d'entrée vers l'entreprenariat au sens noble du terme et surtout "terre à terre".
On a une activité de nettoyage divers à Nantes avec les partenaires locaux et c'est vrai que trouver un business aussi passif dans l'idée (même si cela demande un sacré investissement en temps au début) est super attirant.
Bref je découvrez ce site et il est dans mes favoris, une vraie mine d'informations concrètes et sans bullsh**.
Idem ça m'intéresse vraiment, aussi, peut-on vraiment parler de business passif une fois installé ?
Hello, avez un retour positif au niveau du chiffre et du passage dans votre laverie avec la présence de locker du coup ?
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