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#1 Re : Discussions générales sur l 'exploitation d' une laverie. » Arbitrage : Reprise sécurisée vs Création » 08-02-2026 12:27:53
ce qui n'est pas légal, c'est que le deuxième compteur n'est malheuresement pas payé par l'exploitant !
Donc soit, je le déclare dès que je reprends le fond (risque de redressement des charges de l'année passée?) Soit je passe en tarif jaune et je ne mentionne pas le deuxième compteur ?
Je prévois de faire une clause dans l'acte sur une éventuelle amende à la charge du vendeur
#2 Re : Discussions générales sur l 'exploitation d' une laverie. » Arbitrage : Reprise sécurisée vs Création » 05-02-2026 23:27:34
Vous connaissez les risques de ce genre de choses par hasard ? C’est le seul point qui me fait hésiter pour être franc
J’ai envie de basculer en tarif jaune, mais peur de me redresser des erreurs passées
#3 Re : Discussions générales sur l 'exploitation d' une laverie. » Arbitrage : Reprise sécurisée vs Création » 03-02-2026 22:54:44
Concernant la concurrence dans le 19e, effectivement concurrence plus rude mais zone de chalandise plus dense également si je comprends bien ?
Pas de concurrent direct dans un rayon de 350m, c’est plutôt pas mal sur Paris non?
Tout ça n’est purement théorique bien sûr
#4 Re : Discussions générales sur l 'exploitation d' une laverie. » Arbitrage : Reprise sécurisée vs Création » 03-02-2026 22:21:20
La résidence est en cours de construction donc le CA actuel ne pourra être qu’impacter positivement (ou nul) par cette construction (à mon humble avis).
En termes de machines :
- 5 x 8kg (Girbau)
- 2 x 15kg (Primus)
- 2 x 20kg (Girbau)
- 2 séchoirs doubles électriques Primus
On est également en full électrique sur l’option 1 (on m’a parlé de doubles compteurs bleus)
Concernant l’entretien, est-ce que vous avez un post qui existe sur le forum qui résume l’entretien à faire ? J’imagine différent en fonction de la marque ?
Pour faire croître le CA, vous avez des techniques ? Flyers en porte à porte ? Affiche à la boulangerie ? Partneriat avec les commerces du coin type coiffeurs et autre ?
Merci en tout cas pour vos retours, c’est super cool d’avoir le retour d’expérience!
#5 Re : Discussions générales sur l 'exploitation d' une laverie. » Arbitrage : Reprise sécurisée vs Création » 03-02-2026 20:13:34
Raison de la vente : un marchand qui a monté la laverie, et qui veut la revendre (en vente depuis sept)
Il n’a clairement pas le temps de s’en occuper au vu de la propreté du local…
#6 Re : Nouveaux membres : présentez-vous » Présentation de AraK » 02-02-2026 23:14:29
@oliverdelabas, bien joué, je pense que t'es la première personne à me la faire 
#7 Discussions générales sur l 'exploitation d' une laverie. » Arbitrage : Reprise sécurisée vs Création » 02-02-2026 22:52:01
- Arak
- Réponses : 17
Hello à tous,
Je voulais tout d'abord vous remercier pour vos contributions. C’est une mine d’or pour se faire une vraie idée du terrain et de la réalité du métier, loin des discours lissés de certains youtubeurs qui cherchent surtout à vendre des formations.
De mon côté, je suis en phase concrète et j’hésite entre deux dossiers aux profils de risques opposés :
1. Option 1 : La Reprise d'un fonds dans le 94 (Périphérie immédiate)
- Laverie existante sur un axe stratégique, en exploitation depuis moins d'un an.
- L'historique : CA en pleine accélération organique. Passage de 2 400 € (Mois 1) à près de 5 000 € TTC mensuels en 10 mois, sans marketing.
- La zone : Face à de nouvelles résidences seniors et étudiantes (en cours de construction). Clientèle captive depuis mise en place de la CB.
- Le local : 50 m², loyer de 1 300 € HT/mois.
- Le matériel : Parc de 2018.
- Bémol : pas de potentiel d'augmentation du parc matériel (espace contraint).
- Le prix : Autour de 80 k€.
- L'avantage : Validation du CA et cash-flow immédiat. Le banquier suit sans sourciller je pense et gros potentiel de développement du CA à mon avis.
Option 2 : La Création pure dans le 19ème (Paris)
- Projet ex-nihilo dans un quartier à densité extrême.
- Le local : 40 m², loyer de 1 500 € HT/mois. Visibilité premium avec 6 mètres de façade linéaire.
- Le budget : Enveloppe de 100 000 € HT (50k€ de matériel neuf + 50k€ de travaux).
- La technique : Pas de gaz, projet full électrique.
- Le point noir : Délai Enedis pour le passage en Tarif Jaune (4 à 6 mois). Cela implique environ 10k€ de loyers/charges à décaisser avant l'ouverture, sans aucune recette.
- L'avantage : Matériel full neuf sous garantie, tranquillité technique totale sur les premières années et image premium, revalorisation du fonds de commerce potentiellement plus élevé.
- Le risque majeur : Absence totale de validation du CA. On parie sur la densité de la zone et la visibilité des 6m de vitrine, mais l'inconnu du démarrage reste entier.
Mon hésitation :
D'un côté, le dossier dans le 94 offre la sécurité du cash-flow (remboursement du prêt dès le mois 1) mais avec un matériel qui aura 10 ans d'ici 2 ans et une capacité de production plafonnée d'ici quelques mois je pense.
De l'autre, le projet sur Paris offre un outil de travail neuf et performant avec une vitrine exceptionnelle, mais avec un "ticket d'entrée" réel (investissement + portage) avoisinant les 120k€ avant le premier client.
Pour une première acquisition, privilégieriez-vous la sécurité d'un fonds qui a déjà prouvé son flux malgré un matériel vieillissant, ou le potentiel d'une création neuve sous garantie malgré l'absence de CA validé ?
Au plaisir de lire vos avis d'experts !
#8 Nouveaux membres : présentez-vous » Présentation de AraK » 01-01-2026 12:40:56
- Arak
- Réponses : 4
Hello à tous,
Je m’appelle AraK, j’ai 27 ans et je travaille dans l’ingénierie. Jusqu’ici, mon parcours d’investissement s’est fait dans l’immobilier classique : du locatif en appartement et quelques boxes de parking. C’est une base solide, mais j’ai aujourd'hui envie de quelque chose de beaucoup plus dynamique et stimulant.
Je suis actuellement sur un projet de création (local brut de béton à Paris). Je ne sors pas d'une formation "gagner de l'argent sur internet" ou autre recette miracle. Ma démarche vient du terrain : j'ai pris le temps d'échanger avec plusieurs gérants de laveries qui m'ont bien fait comprendre que c'est un vrai métier. Ce n'est pas juste "appuyer sur un bouton", il y a une dimension technique, humaine et commerciale que je ne retrouve pas dans mes appartements.
C'est justement ce côté "commerce" avec de l'exploitation réelle qui m'excite, même si j'ai encore pas mal d'interrogations :
- Le saut dans l'inconnu : Passer de la gestion d'un bail locatif à un flux de clients quotidiens, c'est un vrai changement de paradigme.
- La technique : En tant qu'ingénieur, l'aspect machines et plomberie m'intéresse énormément, mais j'appréhende la réalité d'un chantier à zéro (aménagement d'un local brut, extraction, électricité triphasée).
- L'équilibre temps/gestion : Je sais que ce n'est pas du 100% passif et que la maintenance est le nerf de la guerre. Mon but est de construire un système le plus optimisé possible pour ne pas me laisser déborder par l'opérationnel, tout en assurant un service impeccable.
- Le risque de la création : Partir d'une page blanche sans historique de chiffre d'affaires, c'est le challenge qui me motive mais c'est aussi ma plus grosse zone de doute.
Je suis ici pour apprendre de vos expériences, partager mes étapes (et mes erreurs à venir !) et surtout échanger avec des passionnés qui connaissent la réalité du terrain.
Au plaisir de vous lire,
AraK
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