Rachat des murs

[st louis 78]

Ça ne serais pas plus judicieux de racheter les murs de notre laverie car le loyer est une charge importante dans notre activité on paye tout les mois se fameux loyer et en fin de compte c'est de l'argent perdu . Donc pour racheter les murs il faut créer une sci c'est cela ! Part contre le prix des murs €€€€€€€€€€€€€€€€€€ donc il faut voir le propriétaire pour lui demander éventuellement si il vend ?
Quelqu'un sur le forum peut donner des renseignements pour la vente, sur les lois ,les aides éventuels ,si il y a des travaux à faire les aides de l'état car ancien je croit qu'on à plus d'avantage part rapport à du neuf ,je me trompe peut être la ??

Merci de votre aide

[ABDEL91]

si le prix de vente proposé par le vendeur est raisonnable, il ne faut pas hésiter à acheter les murs. Personnellement j'ai glissé un petit mot à mon propriétaire en lui disant s'il pense vendre, qu'il me consulte. Par contre je n'ai aucune idée sur son estimation.

Si l'immeuble est ancien, ça se percutera sur le prix de vente (baisse).

Par contre les aides, je ne pense pas qu'il y a des aides particulières de l'état. C'est une opération de cession commerciale comme tant d'autres.

[lav75]

j'ai cru comprendre que les murs se vendaient pour une somme équivalent à environ 120 mois de loyer, ça peut être une bonne base de discussion

[chrisperpi]

si le prix de vente proposé par le vendeur est raisonnable, il ne faut pas hésiter à acheter les murs. Personnellement j'ai glissé un petit mot à mon propriétaire en lui disant s'il pense vendre, qu'il me consulte. Par contre je n'ai aucune idée sur son estimation.

Si l'immeuble est ancien, ça se percutera sur le prix de vente (baisse).

Par contre les aides, je ne pense pas qu'il y a des aides particulières de l'état. C'est une opération de cession commerciale comme tant d'autres.

en tant que locataire, vous etes prioritaire pour l'achat des murs, votre propriétaire doit donc vous contacter s'il désire vendre.

[suplav]

j'ai cru comprendre que les murs se vendaient pour une somme équivalent à environ 120 mois de loyer, ça peut être une bonne base de discussion

c'est ce que l'on m'a dit egalement la base est sur 10 ans de loyer pour un immeuble en bon etat

[hhorme]

ya pas de rêgle concernant la valeur des murs , il faut d'abord une offre , c'est a dire qu'il faut déjà que le proprio ait envie de vendre, et ensuite il faut une demande donc un acquéreur !
après çà; tout est négociation et il faut trouver un prix qui contente les deux , mais actuellement si vous trouvez des murs commerciaux qui se vendent a a 10 ou même 12 fois le montant du loyer faites signe par ce que çà m'intéresse , actuellement les prix sont bien au dessus de ce rapport locatif ;

maintenant pour ce qui est des aides a l'acquisition de murs commerciaux? yen a pas , çà se comprend on va pas donner du pognon a un gars pour qu'il s'enrichisse , mais l'avantage si tu est propriétaire des murs via une SCI par exemple , c'est que tu peux t'appliquer un loyer très élevé qui sera soumis a l'imposition sur les revenus fonciers , et donc ce sera autant qui sera déduit de ton BIC et soumis au RSI , l'imposition sur le foncier étant plus avantageuse que sur les entreprises

[olivierdelabas]

en tant que locataire, vous etes prioritaire pour l'achat des murs, votre propriétaire doit donc vous contacter s'il désire vendre.

attention chrisperpi, cette option n'est pas valable pour un bien commercial !!

[st louis 78]

Et quant il y à un appartement dans le bail commercial comment ça se passe ? Il est inclut l'appartement dans la vente ?
Faut que je voit ça avec l'agence car il y à eux pas mal de travaux dans la laverie et dans l'appartement faut qu'il en prenne compte car se local n'aurai jamais été louer sans ces fameux travaux .Faut que je me renseigne après de l'enciéne propriétaire,et ci il le faut elle pourra se déplacer pour pouvoir avoir plus d'emprise devant le propriétaire et l'agence .

[hhorme]

excuse moi st louis mais si ton habitation est rattachée au bail commercial il y a de forte chance que ce soit les règle commerciales qui s'appliquent , mais quoi qu'il en soit que tu ai fait des travaux ou pas dans le local commercial cela n'a absolument aucun impact , car le fond de commerce t'appartient , et donc le jour ou tu le revendra c'est bel et bien toi qui va tirer bénéfice de ces améliorations et non ton proprio ,

enfin pose lui la question et je te souhaite d'arriver a le convaincre; mais pour moi vendre un mur commercial avec un locataire qui paye bien çà équivaut à vendre la poule aux oeufs d'or et perso je vendrai pas tant que la situation est comme çà

[st louis 78]

excuse moi st louis mais si ton habitation est rattachée au bail commercial il y a de forte chance que ce soit les règle commerciales qui s'appliquent , mais quoi qu'il en soit que tu ai fait des travaux ou pas dans le local commercial cela n'a absolument aucun impact , car le fond de commerce t'appartient , et donc le jour ou tu le revendra c'est bel et bien toi qui va tirer bénéfice de ces améliorations et non ton proprio ,

enfin pose lui la question et je te souhaite d'arriver a le convaincre; mais pour moi vendre un mur commercial avec un locataire qui paye bien çà équivaut à vendre la poule aux oeufs d'or et perso je vendrai pas tant que la situation est comme çà

Un peut compliquer mon histoire hhorme car le propriétaire de mon commerce à aussi ceux qui sont à coter du mien,donc j'ai crut comprendre à une certaines époque que je suis obliger d'acheter les murs des autres commerces pour pouvoir éventuellement acheter les murs de mon commerce?? En fin de compte je pense que l'ensemble ne peut pas ce vendre séparément .Donc pour toi le propriétaire na pas intérêt à vendre vue le contex actuel ! Oui car apparemment c'est de l'ancien ,et ci un promoteur arrive genre bouye avec un gros chèque là part contre ??

[smass0412]

je suis en discustin avec mon proprio pour les mr mais il en veut cher. je vais faire passer une agence pour estimer le bien et on veras aprés.

[lav75]

et puis vu le contexte, il faut peut-être attendre car les prix de l'immobilier sont plutôt sur une pente descendante...

[LAVERIE DES MAJOTS]

J'ai demandé il y a un mois à mon proprio de racheter les murs car je trouve les prix du loyer excessif , même si dans le quartier que je suis, je suis légèrement au dessus.
La règle de 10 fois le loyer apparemment est toujours d'actualité ( mon propriétaire est marchand de bien, je pense qu'il connait bien le truc), mais je lui ai dit qu'il fallait estimer quand même car ça faisait trés cher à racheter quand même pour un local commercial)
Malheureusement, la réponse est négative car il me dit qu'en ce moment, il n'a aucun intérêt à vendre , l'immobilier est en baisse , et forcement, il faut bien avouer que quand on a un locataire qui paie tous les mois , pourquoi lui vendre les murs !!

Je pense qu'actuellement, ce sera dur de pouvoir racheter les murs de son commerce.

En tout cas , je vous le souhaite, pour moi c'est cramé pour le moment !!!

[paris-laverie]

si le prix de vente proposé par le vendeur est raisonnable, il ne faut pas hésiter à acheter les murs. Personnellement j'ai glissé un petit mot à mon propriétaire en lui disant s'il pense vendre, qu'il me consulte. Par contre je n'ai aucune idée sur son estimation.

Si l'immeuble est ancien, ça se percutera sur le prix de vente (baisse).

Par contre les aides, je ne pense pas qu'il y a des aides particulières de l'état. C'est une opération de cession commerciale comme tant d'autres.

en tant que locataire, vous etes prioritaire pour l'achat des murs, votre propriétaire doit donc vous contacter s'il désire vendre.

tu es sur ?
je ne savais pas que cela existait sur un bail commercial.

[hhorme]

La règle de 10 fois le loyer apparemment est toujours d'actualité ( mon propriétaire est marchand de bien, je pense qu'il connait bien le truc), mais je lui ai dit qu'il fallait estimer quand même car ça faisait trés cher à racheter quand même pour un local commercial)
Malheureusement, la réponse est négative car il me dit qu'en ce moment, il n'a aucun intérêt à vendre

tu vois laverie des majot ?? tu confirme ce que j'ai écrit plus haut, ton proprio est marchand de bien , tu propose plus que 10 fois le montant annuel des loyers , et il ne veut pas vendre a un si petit prix , pourtant un marchand de bien vit des transactions immobilières donc si c'est la règle comme il dit qu'il l'applique !

De plus il argumente qu'il vend pas parce que l'immobilier est en baisse ; ce qui veut dire que lorsque çà remontera s'il vend ? il vendra encore plus cher donc la fameuse rêgle des 10 fois le montant du loyer est plus une règle dont tout le monde parle mais que je n'ai jamais vu utilisée ou alors sur des biens pourris ou y a tout a refaire !

pensez vous qu'a paris des murs commerciaux qui se louent 1000 euro soit achetable a 120000 euro ?? j'y crois pas une seconde !

je me suis laissé dire récemment que pour évaluer les biens des gens, le fisc utilise la règle des 4%
en gros un bien qui rapporte 700 euro de loyer mensuel , soit 8400 par an vaut a leur yeux 8400 X 100 et divisé par 4 , soit environ 210000 euro; c'est plus réaliste déjà non ?

[lav75]

en effet, dès que l'on regarde un peu les prix, cette règle ne tient pas. A Paris, le loyer comme les prix sont similaires à ceux des baux d'habitation ou d'appartements à vendre. Je ne pense pas que la règle soit mauvaise en soi: le fait qu'elle ne s'applique pas (ou plus) montre peut-être tout bêtement que les prix de l'immobilier sont largement surévalués alors même que les CA des commerces n'ont pas suivi la même pente ascendante depuis le début de la bulle immobilière.

[LAVERIE DES MAJOTS]

excuse moi st louis mais si ton habitation est rattachée au bail commercial il y a de forte chance que ce soit les règle commerciales qui s'appliquent , mais quoi qu'il en soit que tu ai fait des travaux ou pas dans le local commercial cela n'a absolument aucun impact , car le fond de commerce t'appartient , et donc le jour ou tu le revendra c'est bel et bien toi qui va tirer bénéfice de ces améliorations et non ton proprio ,

enfin pose lui la question et je te souhaite d'arriver a le convaincre; mais pour moi vendre un mur commercial avec un locataire qui paye bien çà équivaut à vendre la poule aux oeufs d'or et perso je vendrai pas tant que la situation est comme çà

Bonjour hhorme,
oui tu as tout à fait raison !!!
Du coup, je vais revoir ma position car travailler pour engraisser le porte monnaie ( j'ai un loyer de 920 € quand même !!!) d'une personne ne fait pas partie de mes futurs projets.
Je ne sais pas si votre proprio a fait la hausse annuel suivant l'indice de la construction, mais 2009 est sévère !!! environ 8% , ca craint quand même !! :mad:

[SOS LAVERIE]

si le prix de vente proposé par le vendeur est raisonnable, il ne faut pas hésiter à acheter les murs. Personnellement j'ai glissé un petit mot à mon propriétaire en lui disant s'il pense vendre, qu'il me consulte. Par contre je n'ai aucune idée sur son estimation.

Si l'immeuble est ancien, ça se percutera sur le prix de vente (baisse).

Par contre les aides, je ne pense pas qu'il y a des aides particulières de l'état. C'est une opération de cession commerciale comme tant d'autres.

en tant que locataire, vous etes prioritaire pour l'achat des murs, votre propriétaire doit donc vous contacter s'il désire vendre.

Pas du tout le locataire n'est pas prioritaire en commercial!
Un propriétaire peut vendre sans même prévenir son locataire

[st louis 78]

si le prix de vente proposé par le vendeur est raisonnable, il ne faut pas hésiter à acheter les murs. Personnellement j'ai glissé un petit mot à mon propriétaire en lui disant s'il pense vendre, qu'il me consulte. Par contre je n'ai aucune idée sur son estimation.

Si l'immeuble est ancien, ça se percutera sur le prix de vente (baisse).

Par contre les aides, je ne pense pas qu'il y a des aides particulières de l'état. C'est une opération de cession commerciale comme tant d'autres.

en tant que locataire, vous etes prioritaire pour l'achat des murs, votre propriétaire doit donc vous contacter s'il désire vendre.

Pas du tout le locataire n'est pas prioritaire en commercial!
Un propriétaire peut vendre sans même prévenir son locataire

De toute façon le propriétaire est propriétaire de ces murs donc il fait qui veut rien ne l'empêche de nous le dire ,part contre si il veut récupérer le local la c'est autre chose car il faut qu'il paye la valeur du fond et plus des indemnité plus les préjudice subi car il y à aussi perte d'exploitation du commerce ,il peut même le récupèrer pour faire des habitations . En fin de compte ont est tributaire de lui .

[hhorme]

Pas du tout le locataire n'est pas prioritaire en commercial!
Un propriétaire peut vendre sans même prévenir son locataire

oui j'ai pas répondu sur cet aspect de la question mais je suis d'accord avec çà , cette règle ne s'applique qu'aux baux d'habitation

[houss76]

Exact, pas de droit de préemption en matière commercial, cependant on peut signé avec le bailleur un pacte de préférence( en gros ça donne une priorité au locataire si il veut acquérir le bien, et le locataire peut meme ce substituer a un tiers acquéreur d'après une jurisprudence récente)

En ce qui concerne le prix du local, du coté de chez moi on trouve de tous, et je pense que c'est un peu partout pareil, mais c'est vrai quand il y a un fort loyer, généralement les murs sont plus cher.
Dans l'ancien il n'y a pas de d'aide financière, dans le neuf la TVA est a 5.5% et les frais de notaire réduit.
Concernant les frais après vente, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien vérifier la dernière assemblée générale de copro, si il ont prévu des travaux, généralement ce qui est couteux (ravalement de façade, toiture), la taxe foncière( mais on la paye déja.
A privilégier les petites copropriétés.
Si il y a un appartement dans le bail soit le proprio refait une division(assez complexe dans une copro et couteux, car doit passer devant le notaire, remettre un compteur individuel en elec etc....)
Le meilleur investissement est un remboursement en 10 ans, maintenant si vous pouvez sur 15 ans c'est très bien aussi. Sachant que meme si vous vendez le fond il vous restera toujour le loyer pour rembourser le crédit.
Pour acheter pas obliger d'avoir une SCI, on peut très bien acheter en nom propre, et les banquier prete si les bilans sont bon, et surtout si on a un apport conséquent.
Pour saint louis , si ton proprio a tous les commerces a coté, je pense le haut aussi, si il est obligé de tous vendre ça veut dire que les lots ne sont pas divisés ce qui est possible dans les immeuble de moinde 6 lots, au dela on est obligé d'avoir un réglement de copro, mais par contre ton proprio peut te vendre juste ton local, en divisant ses lots en créant un réglement de copro etc.. tous ça ce fait avec notaire et géomètre.


Bref pour finir, si votre activité peut rembourser un crédit, et si les mur sont a vendre, n'hésité surtout pas a acheter.

[st louis 78]

Exact, pas de droit de préemption en matière commercial, cependant on peut signé avec le bailleur un pacte de préférence( en gros ça donne une priorité au locataire si il veut acquérir le bien, et le locataire peut meme ce substituer a un tiers acquéreur d'après une jurisprudence récente)

En ce qui concerne le prix du local, du coté de chez moi on trouve de tous, et je pense que c'est un peu partout pareil, mais c'est vrai quand il y a un fort loyer, généralement les murs sont plus cher.
Dans l'ancien il n'y a pas de d'aide financière, dans le neuf la TVA est a 5.5% et les frais de notaire réduit.
Concernant les frais après vente, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien vérifier la dernière assemblée générale de copro, si il ont prévu des travaux, généralement ce qui est couteux (ravalement de façade, toiture), la taxe foncière( mais on la paye déja.
A privilégier les petites copropriétés.
Si il y a un appartement dans le bail soit le proprio refait une division(assez complexe dans une copro et couteux, car doit passer devant le notaire, remettre un compteur individuel en elec etc....)
Le meilleur investissement est un remboursement en 10 ans, maintenant si vous pouvez sur 15 ans c'est très bien aussi. Sachant que meme si vous vendez le fond il vous restera toujour le loyer pour rembourser le crédit.
Pour acheter pas obliger d'avoir une SCI, on peut très bien acheter en nom propre, et les banquier prete si les bilans sont bon, et surtout si on a un apport conséquent.
Pour saint louis , si ton proprio a tous les commerces a coté, je pense le haut aussi, si il est obligé de tous vendre ça veut dire que les lots ne sont pas divisés ce qui est possible dans les immeuble de moinde 6 lots, au dela on est obligé d'avoir un réglement de copro, mais par contre ton proprio peut te vendre juste ton local, en divisant ses lots en créant un réglement de copro etc.. tous ça ce fait avec notaire et géomètre.


Bref pour finir, si votre activité peut rembourser un crédit, et si les mur sont a vendre, n'hésité surtout pas a acheter.

Ok merci Houss 76 Pour ces renseignements fort utille

[Henr1]

Exact, pas de droit de préemption en matière commercial, cependant on peut signé avec le bailleur un pacte de préférence( en gros ça donne une priorité au locataire si il veut acquérir le bien, et le locataire peut meme ce substituer a un tiers acquéreur d'après une jurisprudence récente)

En ce qui concerne le prix du local, du coté de chez moi on trouve de tous, et je pense que c'est un peu partout pareil, mais c'est vrai quand il y a un fort loyer, généralement les murs sont plus cher.
Dans l'ancien il n'y a pas de d'aide financière, dans le neuf la TVA est a 5.5% et les frais de notaire réduit.
Concernant les frais après vente, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien vérifier la dernière assemblée générale de copro, si il ont prévu des travaux, généralement ce qui est couteux (ravalement de façade, toiture), la taxe foncière( mais on la paye déja.
A privilégier les petites copropriétés.
Si il y a un appartement dans le bail soit le proprio refait une division(assez complexe dans une copro et couteux, car doit passer devant le notaire, remettre un compteur individuel en elec etc....)
Le meilleur investissement est un remboursement en 10 ans, maintenant si vous pouvez sur 15 ans c'est très bien aussi. Sachant que meme si vous vendez le fond il vous restera toujour le loyer pour rembourser le crédit.
Pour acheter pas obliger d'avoir une SCI, on peut très bien acheter en nom propre, et les banquier prete si les bilans sont bon, et surtout si on a un apport conséquent.
Pour saint louis , si ton proprio a tous les commerces a coté, je pense le haut aussi, si il est obligé de tous vendre ça veut dire que les lots ne sont pas divisés ce qui est possible dans les immeuble de moinde 6 lots, au dela on est obligé d'avoir un réglement de copro, mais par contre ton proprio peut te vendre juste ton local, en divisant ses lots en créant un réglement de copro etc.. tous ça ce fait avec notaire et géomètre.


Bref pour finir, si votre activité peut rembourser un crédit, et si les mur sont a vendre, n'hésité surtout pas a acheter.

Salut,

Merci pour ce commentaire très complet et précis, tu as parfaitement résumé les points clés ! Je rebondis sur quelques éléments pour compléter ta analyse, surtout d'un point de vue pratique pour les porteurs de projet.

Sur le pacte de préférence : tout à fait d'accord. La jurisprudence récente (Civ. 3ème, 2022) a effectivement renforcé sa portée. Mais attention : il faut le faire enregistrer par un notaire pour être opposable aux tiers. Beaucoup de bailleurs commerciaux l'acceptent assez facilement car ça ne les engage pas à vendre.

Sur le prix des murs : ton observation est juste. Le ratio loyer/prix de vente est souvent autour de 6-8% dans l'ancien, mais peut descendre à 4-5% en centre-ville très demandé. Un bon calcul : si les loyers couvrent le crédit + charges + provisions, c'est déjà très solide.

Petite précision sur le neuf : la TVA à 5.5% s'applique sous conditions (logement neuf de moins de 5 ans avec certains plafonds de ressources). Pour du commercial pur, c'est souvent la TVA à 20% qui s'applique, sauf cas particuliers.

Sur les copros : absolument crucial en effet ! J'ajouterais : vérifier le fonds de travaux (ravalement de façade, (modifié par modérateur)…) et les procès-verbaux des 3 dernières AG. Une copro bien gérée avec un fonds de travaux provisionné, c'est un énorme plus.

Sur la division : tu as raison sur la complexité. La division en lot indépendant nécessite effectivement une modification du règlement de copro, l'accord de l'assemblée générale, et souvent un passage chez le géomètre. Comptez 5-10k€ de frais pour ce genre de démarche.

Sur le financement : les banques prêtent effectivement en nom propre jusqu'à 15-20 ans max pour du commercial, souvent avec 30-40% d'apport. Les taux sont plus élevés que pour du résidentiel (compter 1 à 1.5 point de plus).

Dernier point que tu as bien souligné : l'analyse de la rentabilité. Un remboursement en 10-15 ans c'est l'idéal effectivement. Au-delà, ça devient spéculatif (on parie sur la plus-value future plus que sur la rentabilité locative).

Bref, excellent résumé - tu as couvert tous les aspects importants. À ceux qui hésitent : bien étudier son projet, faire une simulation réaliste avec un expert-comptable, et ne pas hésiter à négocier le prix d'achat !

Bonne chance à tous pour vos projets d'acquisition.

[olivierdelabas]

Henr1 et HenriCouvconc merci pour ta participation, mais créer deux pseudo pour trois messages, et y glisser des liens de redirection vers ton entreprise ce n'est vraiment pas nécessaire, par contre il y-a une rubrique si tu veux présenter tes services
http://www.malaverie.net/forums/viewforum.php?id=18