25-10-2007, 11:32:30
Bonjour,
Pour la faire courte, les murs, c'est l'immobilier et le fonds (ie fonds de commerce), c'est l'activité à proprement parler.
Donc dans ton cas (ie murs et fonds), tu achètes à la fois le local et tu en deviens propriétaire et l'activité de laverie qui existe déjà. Chacun a un prix bien distinct (prix de l'immobilier et prix pour l'activité).
Après je ne connais pas votre projet donc vous pouvez très bien décider d'exploiter vous même la laverie. A ce moment là, alors le montant des loyers a peu d'importance (attention au montage tout de même car si vous achetez le local via une SCI, l'exploitant de la laverie (vous même donc) devra verser un loyer à la SCI, même si c'est vous le patron dans les deux cas. Dans ces conditions c'est à vous de décider si vous préférez avoir une SCI rentable avec un gros loyer ou privilégier votre exploitation avec un faible loyer - en tout cas, en consolidé c'est neutre).
Vous pouvez également décider de revendre le fonds de commerce ou de faire une location-gérance (pour plus de détails n'hésitez pas à surfer sur le net, car cela serait un peu long à expliquer sur un post). Et là vous percevez bien un loyer en tant que proprio. Admin expliquait donc qu'un propriétaire attend de son local un certain taux de rendement pour son loyer. Ainsi si vous regardez les loyers qui existent actuellement pour le local, s'ils sont de 1000 € par mois, et si vous en attendez un redement de 8% (qui est un bon rendement), il ne faut pas que vos murs vous coûtent plus de 150 K€ (chiffres purement illustratifs), sinon vous payez trop cher ou vous aurez un redement moyen. Pour répondre à une autre de vos questions, a mon avis pour le prix il faut comparer au prix d'un commerce dans le même quartier à surface égale comme indiqué par Admin, mais indépendamment du commerce (car il s'agit bien du prix des murs et non de l'activité).
Vous avez eu raison de retarder votre RDV avec votre banquier car il faut que vous ayez une vision précise de ce que vous voulez faire avant de vous lancer : murs + fonds ? exploitation ou non ? quel montage juridique , entreprise individuelle ou SARL/SCI, etc. Sur ces questions, vous pouvez regarder sur le net le site de l'ACPE qui je trouve pas mal fait www.apce.com
Ensuite sur l'activité en elle même, il faut que vous ayez les bilans comptables de la laverie sur les 3 dernières années pour voir si l'affaire est saine. En général un fonds de commerce de laverie s'achète entre 100% et 120% du CA (à valider - je crois que Chrisperpi connait un peu le sujet si jamais) et là encore vous trouverez sur le net pas mal de description de méthode d'évaluation.
Sur le local et les machines, à distance, a mon avis c'est compliqué de dire si c'est bon ou pas, il faut que tu discutes avec l'actuel exploitant pour connaitre l'ancienneté des machines, etc ... là encore les bilans comptables devraient t'en dire beaucoup sur la "qualité" de la laverie ou du moins sa capacité à dégager des bénéfices (pas mal de sujets sur ce site là dessus).
Ellipse
Pour la faire courte, les murs, c'est l'immobilier et le fonds (ie fonds de commerce), c'est l'activité à proprement parler.
Donc dans ton cas (ie murs et fonds), tu achètes à la fois le local et tu en deviens propriétaire et l'activité de laverie qui existe déjà. Chacun a un prix bien distinct (prix de l'immobilier et prix pour l'activité).
Après je ne connais pas votre projet donc vous pouvez très bien décider d'exploiter vous même la laverie. A ce moment là, alors le montant des loyers a peu d'importance (attention au montage tout de même car si vous achetez le local via une SCI, l'exploitant de la laverie (vous même donc) devra verser un loyer à la SCI, même si c'est vous le patron dans les deux cas. Dans ces conditions c'est à vous de décider si vous préférez avoir une SCI rentable avec un gros loyer ou privilégier votre exploitation avec un faible loyer - en tout cas, en consolidé c'est neutre).
Vous pouvez également décider de revendre le fonds de commerce ou de faire une location-gérance (pour plus de détails n'hésitez pas à surfer sur le net, car cela serait un peu long à expliquer sur un post). Et là vous percevez bien un loyer en tant que proprio. Admin expliquait donc qu'un propriétaire attend de son local un certain taux de rendement pour son loyer. Ainsi si vous regardez les loyers qui existent actuellement pour le local, s'ils sont de 1000 € par mois, et si vous en attendez un redement de 8% (qui est un bon rendement), il ne faut pas que vos murs vous coûtent plus de 150 K€ (chiffres purement illustratifs), sinon vous payez trop cher ou vous aurez un redement moyen. Pour répondre à une autre de vos questions, a mon avis pour le prix il faut comparer au prix d'un commerce dans le même quartier à surface égale comme indiqué par Admin, mais indépendamment du commerce (car il s'agit bien du prix des murs et non de l'activité).
Vous avez eu raison de retarder votre RDV avec votre banquier car il faut que vous ayez une vision précise de ce que vous voulez faire avant de vous lancer : murs + fonds ? exploitation ou non ? quel montage juridique , entreprise individuelle ou SARL/SCI, etc. Sur ces questions, vous pouvez regarder sur le net le site de l'ACPE qui je trouve pas mal fait www.apce.com
Ensuite sur l'activité en elle même, il faut que vous ayez les bilans comptables de la laverie sur les 3 dernières années pour voir si l'affaire est saine. En général un fonds de commerce de laverie s'achète entre 100% et 120% du CA (à valider - je crois que Chrisperpi connait un peu le sujet si jamais) et là encore vous trouverez sur le net pas mal de description de méthode d'évaluation.
Sur le local et les machines, à distance, a mon avis c'est compliqué de dire si c'est bon ou pas, il faut que tu discutes avec l'actuel exploitant pour connaitre l'ancienneté des machines, etc ... là encore les bilans comptables devraient t'en dire beaucoup sur la "qualité" de la laverie ou du moins sa capacité à dégager des bénéfices (pas mal de sujets sur ce site là dessus).
Ellipse