hhorme a écrit :(....) cette injustice fiscale porte sur l'immobilier , qui n'a pas un jour rêvé de se retaper un appart ou une maison , pour la mettre en location et plus tard la revendre pour se faire un capital ???
voila comment ça se passe, vous achetez une vieille baraque, une ruine pas cher, admettons 45000 € , vous y passez tous vos week end a la refaire complètement (sans passer par une entreprise), plancher , toiture , chauffage , electricité etc etc , puis vous la mettez en location , même si vous y mettez 80000 € de matériaux , lorsque vous la mettrez en location , le fisc ne vous autorisera pas a déduire vos travaux du revenu locatif (qui est lui considéré comme un revenu pro) ,car le fisc considère que c'est de la reconstruction , donc c'est de la valeur ajoutée donc ce n'est pas déductible , donc une fois que vous voyez ça vous dites , " ben tant pis je récupérerrai mes billes a la revente; he bien là aussi le fisc ne vous autorise pas a déduire les 80000 € de travaux car ce n'est pas une entreprise que les a fait ( même si les matériaux font marcher les usines et les revendeurs) , donc a ce que j'ai compris dans ce cas on calcule la rénovation de la manière suivante
on prend prix d'achat , on applique un coefficient de travaux de 20 % donc 45000+ 9000 on rajoute les frais de notaires (mettons 5000) et si la maison se revend disons 200000 la plue value s'applique sur 200000-45000-9000-5000 ,diminué aussi du taux d'inflation, alors qu'en réalité la baraque a couté 45000+80000+5000 plus 1 an de boulot!
ainsi notre cher état refuse de déduire les travaux au moment de la location et aussi au moment de la vente comme s'ils n'avaient pas existé , dans notre cas précis l'état appliquera une plue value sur 71000 € de matériaux que vous aurez payé
alors c'est normal ça ??
Bonjour Hhorme;
Je crois comprendre votre "ras le bol" que j'ai d'ailleurs pu etre amené à partager, dans une certaine mesure, pendant les quelques heures qui ont suivi ma lecture du "Indignez-vous" de Stephane Hessel. Toutefois, je ne penses pas qu'on puisse, comme vous le faites, accabler la politique fiscale Française en bloc, en particulier s'agissant du régime de la fiscalité foncière.
Avant toute chose, le fait de "retaper" "complétement" la vieille "baraque" s'analyse juridiquement en la réalisation de travaux dit de "reconstruction" définis comme des travaux d'aménagement interne d'une importance telle qu'on abouti, de fait, à une reconstruction de l'immeuble bati, à savoir de la "baraque".
Ceci étant dit, je vais examiner la problématique du sort des dépenses de reconstruction d'abord dans le cadre de la location (I) puis dans celui de la revente (II), étant entendu que je me bornerai autant que possible à coller à votre cas, dans la mesure où, vous en conviendrez, le présent billet n'interessera que votre personne Hhorme.
I) LES DEPENSES DE RECONSTRUCTION A TRAVERS LE PRISME DE LA LOCATION DE LA "BARAQUE"
Si il existe un principe de non déductibilité directe des dépenses de reconstruction, pointé du doigt par Hhorme (A), la réalité est plus contrastée puisque de nombreux mécanismes permettent, de manière indirecte, de parvenir, à des dégrés divers, à la déduction souhaitée. (B)
A) La déductibilité proscrite
Par hypothèse, la mise en location intervient postérieurement à l'achèvement des opérations de reconstruction de la "baraque", condition sine qua non pour que le locataire puisse en faire un usage normal.
Les loyers versés par le locataire sont en principe imposés dans la catégorie des "revenus fonciers", après déductions d'un certain nombre de charges au rang desquelles ne figure pas, il est vrai, les dépenses de reconstruction. Sont néanmoins et par exemple déductibles, les dépenses d'entretien et les dépenses de réparations.
B) La déductibilité voilée
Certains dispositifs légaux viennent toutefois tempérer la rigueur du principe de non déductibilité. C'est d'abord le cas du régime dit "micro-foncier" (1) mais aussi, et surtout, de divers dispositifs visant à assurer la promotion de la mise en location d'immeuble bati destinés à l'habitation ou logements (2).
1) les vertus du "micro-foncier"
Applicable en présence de recette foncière au plus égal à 15 000 euros brut, le régime du "micro-foncier" repose sur l'idée à la mode du forfait. L'imposition s'y limite à 70% des recettes foncières, les charges, réelles ou non, étant forfaitisée à hauteur du reliquat soit 30%.
Ainsi donc, le différentiel entre les charges réellement supportées et la contrevaleur des 30% de recette, constitue un gain qui vient partiellement compenser, année après année, l'absence de déductibilité directe des sommes engagées au titre des opération de reconstruction. Tout se passe comme si l'immeuble bati ("la baraque") et les sommes engagées dans le cadre de la reconstruction étaient amorties.
En tout état de cause, le tempérament est faible dans la mesure ou de longues années seront nécessaires pour parvenir à l'amortissement total........
2) dispositifs incitatifs à la mise en location;
Les dispositifs "Robien", "Besson" et "Perissol"* et surtout les avantages fiscaux qu'ils octroient à leurs bénéficiaires permettent, indirectement, d'arriver à une déduction plus significative des dépenses de reconstruction. La technique est là aussi celle du bon vieil amortissement des familles, la somme amortie intégrant:
- le prix d'acquisition de l'immeuble bati ("la baraque")
- les frais d'acquisition;
- sommes engagées au titre des opération de reconstruction: sont ici visés les différents couts des materiaux de construction achetés, à l'exclusion de la contrevaleur de la main d'oeuvre du travail personnel du contribuable/propriétaire!
L'amortissement est lui meme est calculé selon une logique voisine de celle de l'amortissement dégressif, le tout avec une efficacité variable:
- 65% de la valeur amortie au bout de 15 ans avec le dispositif "robien" (si pas de vente pas au préalable!
- 80% de la valeur amortie au bout de 24 ans avec le dispositif "Perissol" (si pas de vente au préalable!)
En pratique ces dispositifs se matérialiseront par un déficit foncier dans la mesure ou les recettes issues du montant annuel des loyers sera inférieur à la dotation annuelle. Le déficit foncier s'imputera alors sur l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal du contribuable/propriétaire à hauteur de 10 000 euros environ, générant de fait une économie d'impot plutot sympa........
[* ces dispositifs ne sont ouverts que sous conditions strictes, au premier rang desquelles figurent la date d'acquisition de l'immeuble bati ou "baraque" pour reprendre le mot d'Hhorme.]
Conclusion: le tableau n'est pas aussi noir que vous le dépeignez en matière de location, le seul élément totalement non pris en compte correspondant au travail personnellement fourni par vos soins en qualité de contribuable auteur des travaux, ce qui ne me semble pas choquant au demeurant.
II) LES DEPENSES DE RECONSTRUCTION A TRAVERS LE PRISME DE LA VENTE DE LA "BARAQUE"
A l'examen, les travaux de reconstruction sont susceptibles d'etre pris en compte dans le cadre de la doctrine administrative (A), ce que je détaillerai enfin dans le cadre de la question des modalités de calcul des plus/moins values immobilières.(B)
A) Intégration directe dans le cadre du dispositif "profits occasionnels"
Aux termes de la "doctrine administrative" (sorte de position de principe émise par l'administration fiscale en marge des textes de loi) , il existe un dispositif prévu par l'administration fiscale qui instaure un régime dit des "profits occasionnels" qui permet, cette fois-ci, de majorer le prix d'acquisition, à concurrence d'une fraction plus ou moins substantielle des dépenses de "construction".
En effet, en vertu de l'instruction n° 8 M-1-05 du 04.08.2005, l'administration fiscale prévoit au point n° 29 pour aller à l'essentiel, situé dans un section consacrée à la définition du prix d'acquisition", qu'en présence d'une "opération de CONSTRUCTION réalisée à titre occasionnel", le prix d'acquisition s'entend notamment du cout des travaux de construction. Sont ici visés les cout suivants en présence de travaux non réalisés par une entreprise:
° "prix d'achat des matériaux pour la construction";
° "le cas échéant, du coût de la main d'œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes)"
Reste à savoir si le contribuable réalisant une opération de RECONSTRUCTION pourra bénéficier de ce régime de faveur expressément prévu pour les opérations de "CONSTRUCTION", lesquelles se distinguent des premières (définies au début du post) par le fait que les travaux de construction emportent création d'un ou plusieurs local. Malgré cette différence de nature, il n'est pas exclu que l'adminsitration consente une assimilation entre construction et reconstruction.
En l'état du bénéfice de ce dispositif, le prix de revient (prix d'acquisition) voit sa consistance augmentée ce qui tire mécaniquement le montant de la plus value brute vers le bas.
B) Le mode de calcul de la plus/moins-value taxable
1) Le régime de plus-value applicable à l'entrepreneur individuel
L'entrepreneur individuel qui vend un immeuble bati peut objectivement se voir appliqué le régime de plus/moins-value professionel ou le régime de plus/moins-value paticuliers, selon le sens de la décision d'inscription au bilan.
En l'absence d'inscription de la "baraque" au bilan de l'entreprise, la vente ne constitue qu'un acte de gestion du patrimoine privé de l'entrepreneur auquel est donc applicable le régime des plus/moins-values des particuliers.
Ce régime prévoit depuis peu un impot de 19% (crise oblige, fini le temps des 16%!!!!!!!!!!), sans compter les prélèvements sociaux sur les revenus du capital pour 12,3% désormais, soit une taxation globale de 31,3%.
2) le mode de calcul de la plus/moins value taxable
Il existe, à cet égard plusieurs façon de faire, la plus pratique étant, à mes yeux, celle qui consiste à partir de la "plus value brute" (PVB) à la "plus value nette de frais et dépense" (PVNFD) à la "plus value taxable" (PVT), laquelle permettra de calculer la taxation applicable.
- PVB: prix de vente - prix d'acquisition (majoré du cout des matériaux de construction en cas d'éligibilité au régime des profits occasionnels!)
+ exemple d'Hhorme: 200 000 - 45 000 = 155 000 euros;
+ exemple d'Hhorme avec regime profits occasionnels: 200 000 - (45 000 + 80 000) = 75 000
- PVNFD: PVB - frais et dépenses de travaux réalisés par une entreprise, étant entendu que les frais peuvent etre compris pour leur montant réel (avec obligation de justification sur demande de l'administration fiscale) ou selon la logique du forfait à partir de la 5ème année de détention de la "baraque" et ce à hauteur de 15% du prix d'acquisition
+ exemple d'Hhorme en cas de vente six années complètes après l'achat initial: 155 000 - 5 000 - (155 000 x15%) = 155 000 - 5 000 - 23 250 = 126 750 euros;
- PVT: PVNFD - abattement variable (de 10%/an de la 6ème à la 15ème année de détention) - abattement fixe (de 1000 euros)
+ exemple d'Hhorme en cas de vente six années complètes après l'achat initial: 126 750 - [1x10%(126 750)] - 1000 = 126 750 - 12 675 - 1000 = 113 075 euros;
+ exemple d'Hhorme en cas de vente quatorze années complètes après l'achat initial: 126 750 - [9x10%(126 750)] - 1000 = 126 750 - 114 075 - 1000 = 11 675 euros;
+ exemple d'Hhorme en cas de vente quinze années complètes après l'achat initial: 126 750 - [10x10%(126 750)] - 1000 = 126 750 - 126 750 - 1000 = (1000) euros;
La plus/moins value dégagée est ensuite taxée à 31,3% soit 35 392 euros environ en cas de vente six ans après l'acquisition. On arrive meme à une légère moins-value en cas de vente après la quinzième année de détention!!!!!!
Conclusion: à l'étape de la vente également, le tableau n'est pas aussi noir que vous le dépeignez Hhorme, votre vision des choses ayant été gauchie par quelques oublis (abattements variable et fixe) et imprécisions (coefficient de travaux de 20% n'existe pas ici, diminution taux de l'inflation).
En un mot et pour finir sur cette question de la fiscalité des dépenses de "reconstruction", il y n'a pas là matière à "coup de gueule", contrairement à ce qui se passe en matière de majoration pour non adhésion à un centre ou une association agrée où la taxation, assise sur le néant/vide, à de veritables allures de "bras d'honneur"- passez moi l'expression - en direction des non adhérents (entrepreneurs individuels ET associés d'EURL et de SARL imposées à l'IR)